Zniesienie współwłasności następuje w oparciu o art. 210 § 1 zd. 1 KC, który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Nie jest to roszczenie, lecz prawo do żądania wydania konstytutywnego orzeczenia przez Sąd. Żądanie zniesienia współwłasności nie może być powstrzymane przez innych współwłaścicieli, chyba że doszło do zawarcia umowy wyłączającej to uprawnienie na określony czas. Sąd znosi zatem współwłasność, choćby żądał tego tylko jeden współwłaściciel a inni się temu sprzeciwiali, nawet wtedy, gdy obiektywnie oceniając, zniesienie jest dla współwłaścicieli niekorzystne; nie ma tu zatem mowy o fakultatywności.
Sposoby zniesienia współwłasności.
Współwłaściciele mogą znieść współwłasność również umownie. Wymagana jest tu zgoda wszystkich współwłaścicieli, którzy określają sposób zniesienia współwłasności poprzez:
- podział fizyczny,
- przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu lub kilku z nich ze spłatą pozostałych,
- sprzedaż rzeczy i podział kwoty uzyskanej w ten sposób.
Jedynym ograniczeniem w kształtowaniu treści umowy znoszącej współwłasność jest sprzeczność podziału z prawem lub zasadami współżycia społecznego. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić w każdym momencie. Nie ma znaczenia, czy strony zawarły umowę, mocą której wyłączyły uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności; mimo istnienia takiej umowy zniesienie umowne jest dopuszczalne i skuteczne.
Forma zawarcia umowy.
Umowa znosząca współwłasność może być zawarta w dowolnej formie. Jeżeli jednak do przeniesienia własności rzeczy wymagana jest forma szczególna, również zniesienie współwłasności, jako czynność powodująca ten skutek, wymaga dla swej ważności właściwej formy. Odnosi się to zwłaszcza do zniesienia współwłasności nieruchomości, która wymaga formy aktu notarialnego, a który to obowiązek nałożony jest art. 158 KC - "Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione."
Dodatkowo, zgodnie z art. 211 KC, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
W przypadku nieruchomości podział fizyczny jest często utrudniony lub nawet niemożliwy ze względu na aspekty konstrukcyjno-techniczne. Najkorzystniejsze dla współwłaścicieli może okazać się wtedy przyznanie nieruchomości jednemu z nich z zastrzeżeniem obowiązku dopłat przez pozostałych oraz podział cywilny, czyli sprzedaż nieruchomości i podzielenia uzyskanych środków proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości. Do tych kwestii odnosi się art. 212 KC.
Wedle art. 212 KC § 1 zd. 1, jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia Sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.
Na mocy § 2 tego artykułu – rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
Ważne: W wypadku umownego zniesienia współwłasności wartość przyznanych współwłaścicielom części rzeczy spłat i dopłat nie musi odpowiadać wartości ich udziałów.
Jeżeli rzecz nie daje się podzielić, Sąd przyzna rzecz jednemu ze współwłaścicieli i zasądzi spłaty na rzecz pozostałych. Sąd może zastosować również ten sposób zniesienia współwłasności, jeżeli żądają tego zgodnie współwłaściciele albo żaden z nich nie wnosi o podział rzeczy, a przyznanie rzeczy jednemu z nich jest w ocenie Sądu najlepszym rozwiązaniem. Może również w takim wypadku zastosować trzeci sposób zniesienia współwłasności, tzn. sprzedaż rzeczy według przepisów KPC (podział cywilny). W granicach uprawnień wynikających z art. 212 KC Sąd jest władny, nawet bez zgody uczestników, dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności stosownego do okoliczności rozpoznawanej sprawy.
W razie przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi ma on obowiązek spłacić pozostałych stosownie do wielkości udziałów. Wysokość spłat należy określić według cen rynkowych.
Jeżeli nie jest możliwy podział rzeczy, Sąd może zarządzić sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów KPC (art. 864 i n. oraz art. 972 i n. KPC). Ten sposób zniesienia współwłasności należy traktować jako ostateczność, a zatem powinien być zastosowany jedynie wtedy, gdy również przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli nie byłoby możliwe albo byłoby ze szkodą dla niektórych współwłaścicieli, albo żądają tego wszyscy współwłaściciele. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży rzeczy są dzielone między współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów.
W postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należącej do współwłaścicieli Sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia (art. 625 KPC).
Zniesienie współwłasności a nakłady na rzecz wspólną.
W przedmiocie nakładów na rzecz wspólną należy wskazać, że zgodnie z art. 207 KC: „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Pod użytym w art. 207 KC pojęciem "wydatków" w orzecznictwie SN rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną. Nie ma znaczenia, kto pokrył ciężary i wydatki, w razie potrzeby współwłaścicielowi, który je pokrył, przysługują roszczenia zwrotne. Jeżeli jednak wydatki były poniesione z naruszeniem zasad zarządu, współwłaścicielowi, który je poniósł, przysługuje jedynie zwrot nakładów koniecznych, i tylko o tyle, o ile inni wzbogaciliby się jego kosztem.
Zarząd rzeczą wspólną.
Zasady zarządu precyzują przepisy KC. Zaistnienie współwłasności, zgodnie z treścią art. 198 KC, powoduje że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Jeśli jednak mowa o czynnościach, które przekraczają zakres zwykłego zarządu – współwłaściciel obowiązany jest uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC). Czynności zwykłego zarządu wymagają zaś zgody większość współwłaścicieli. Wobec czego, Jeżeli współwłaścicieli jest dwóch, a ich udziały są równe, dokonanie każdej czynności, za wyjątkiem czynności zachowawczych (art. 209 KC), wymaga zgody obu. W braku takiej zgody każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia Sądowego do dokonania czynności zwykłego zarządu (art. 201 KC). Czynności zachowawczych zmierzających do zachowania wspólnego prawa oraz dochodzenia roszczeń może dokonywać każdy ze współwłaścicieli (art. 209 KC).
Oznacza to, że współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych (remont, utrzymanie (opłaty skarbowo-administracyjne, opłata za media)) na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, może zawsze domagać się zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów.
Czynności przekraczające zwykły zarząd.
- zmianę przeznaczenia lub przebudowę pomieszczenia wspólnego,
- wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności,
- nadbudowę kondygnacji nad budynkiem stanowiącym przedmiot współwłasności,
- modernizację budynku polegającą na założeniu nowej instalacji gazowej,
- docieplenie budynku,
- udział w rozgraniczeniu nieruchomości,
- ustanowienie prawa dzierżawy nieruchomości i wniesienie jako aportu do spółki,
- ustanowienie służebności przesyłu.
Powyższe wyliczenie ma jedynie charakter przykładowy, a kategoryzacja pozostałych czynności dających się zakwalifikować jako te przekraczające zwykły zarząd, powinna być dokonywana przez pryzmat cech i charakter rzeczy, ale a także element stosunku finansowo-ekonomicznego, dającego się wyrazić względem ruchomości czy nieruchomości, wobec której jest dokonywana.
Czym są nakłady konieczne.
Jak wskazał wyrokiem Sąd Najwyższy, przez nakłady konieczne należy rozumieć nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego z niej korzystania (np. remonty bieżące, kapitalne). Nakładami użytecznymi natomiast są nakłady poczynione w celu ulepszenia rzeczy (np. inwestycyjne). Zwiększają one wartość nieruchomości, na której zostały poczynione.
Wzajemne rozliczenia współwłaścicieli.
Artykuł 207 KC nie wpływa na zobowiązania zawarte pomiędzy współwłaścicielami a osobami trzecimi dotyczącymi rzeczy wspólnej. Zgodnie z art. 370 KC, jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej. Dług współwłaścicieli wobec osób trzecich nie dzieli się według wielkości udziałów; ustalenie proporcji, w jakich pokryte mają być wydatki, następuje jedynie w stosunku wewnętrznym, tzn. będzie miało znaczenie dla ewentualnych roszczeń regresowych, gdy jeden ze współwłaścicieli spełni świadczenie w zakresie wykraczającym ponad jego udział.
To wnioskowanie ma bezpośrednie odniesienie do kwestii umowy kredytowej zawartej przez współwłaścicieli. Fakt, że jeden z nich dokonywał spłat kredytu powoduje powstanie roszczenia regresowego w stosunku do drugiego dłużnika solidarnego. Ta zależność zaistnieje jednak w oderwaniu od kwestii zniesienia współwłasności.
Postępowanie o zniesienie współwłasności.
Jak już wspomniano, na mocy art. 210 §1 zd. 1 KC każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. Postępowanie w zakresie zniesienia współwłasności toczy się w trybie nieprocesowym, a Sąd o zniesieniu rozstrzyga postanowieniem. Sąd dokonuje zniesienia współwłasności poprzez uwzględnienie umowy współwłaścicieli dot. sposobu i warunków zniesienia, podział fizyczny rzeczy, przysądzenie własności jednemu ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem ustanowienia dopłat lub tez poprzez dokonanie podziału cywilnego.
Zgodnie z art. 618 § 1 KPC w postępowaniu o zniesienie współwłasności Sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (np. nakłady). Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, Sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne. Istotnym jest, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić ww. roszczeń, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
Art. 622 § 1 KPC stanowi, że w toku postępowania o zniesienie współwłasności Sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału (zniesienia współwłasności), wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Ma to na celu załatwienie sprawy w formie polubownego ustalenia podziału bez nadmiernej ingerencji Sądu w wolę stron. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, Sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.
Jeżeli brak podstaw do wydania postanowienia w myśl artykułu poprzedzającego, a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, Sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. W przypadku powstania różnic wartości, wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.
Skutki przekazanie udziału we współwłasności innemu współwłaścicielowi.
Skutkiem wydania przez Sąd postanowienia w przedmiocie przyznania dotychczasowym właścicielom części lub jednemu z nich całości własności jest przejście własności rzeczy wspólnej na osoby wskazane w treści postanowienia. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, Sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń.
W przypadku podziału cywilnego, Sąd w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.
Wniosek o zniesienie współwłasności. Wymogi formalne, właściwość miejscowa i rzeczowa Sądu, opłata od wniosku o zniesienie współwłasności.
Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości na mocy art. 38 §1 KPC wnosi się do wyłącznie Sądu miejsca jej położenia. Zgodnie zatem z art. 507 KPC będzie to Sąd rejonowy. Opłata stała od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1.000,00 zł, a w przypadku gdy wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – opłata stała wynosi 300,00 zł (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Podsumowanie.
Podział współwłasności oraz złożenie właściwego pod względem wyrażanej woli, ale także wymogów formalnych właściwego wniosku może nastręczać wiele pytań i wątpliwości. Każdy ze sposobów podziału, niezależnie od tego czy mowa o zniesieniu umownym, podziale fizyczny, przyznaniu rzeczy na wyłączną własność jednemu lub kilku z nich ze spłatą pozostałych, czy wreszcie o sprzedaży rzeczy i podział kwoty uzyskanej w ten sposób może okazać się problematyczny i czasochłonny.
Jeśli masz więcej pytań odnośnie procedury zniesienia współwłasności, nasz Zespół chętnie na nie odpowie 😌
Stan prawny na dzień 30 maja 2023 r.
Źródła:
