Jedną z form nabycia własności rzeczy (zarówno ruchomości jak i nieruchomości) jest zasiedzenie. Polega ona na nabyciu własności rzeczy przez posiadacza samoistnego w wyniku upływu ustawowo określonych terminów, przy jednoczesnej utracie prawa własności przez dotychczasowego właściciela.
Terminy, które przewiduje Kodeks Cywilny do zrealizowania się zasiedzenia nieruchomości, w pewnych ustawowo przewidzianych przypadkach, nie muszą być spełnione wyłącznie przez jeden podmiot, a mogą zachować swoją ciągłość mimo zmian podmiotowych. Taka sytuacja może mieć miejsce przy spełnieni określonych warunków, o których możesz przeczytać w tym artykule.
O zasiedzeniu nieruchomości i jego podstawach możesz przeczytać szerzej 👉🏼 w osobnym poście!
Cel zasiedzenia.
Celem zasiedzenia jest prawne porządkowanie i stabilizowanie stosunków społecznych poprzez doprowadzenie do korekty trwałej niezgodności między stanem prawnym a rzeczywistym stanem faktycznym.
Kluczową rolę w procesie zasiedzenia odgrywa upływ czasu, który stanowi jedną z głównych jego przesłanek. Terminy wskazane w ustawie, a wymagane do zasiedzenia nieruchomości wynoszą:
- 20 lat w przypadku dobrej wiary posiadacza oraz
- 30 lat w wypadku jego złej wiary.
Nie ulega wątpliwości, iż znaczna długość ww. terminów (w przypadku potencjalnego braku możliwości sumowania czasu posiadania) stanowiłaby istotną przeszkodę w realizacji unormowania stanu prawnego odpowiadającego rzeczywistej sytuacji faktycznej wobec przedmiotu, którym jest nieruchomość a w stosunku, do której biegnie zasiedzenie.
Doliczenie czasu posiadania poprzednika.
Komentując tę kwestię, należy zauważyć, że ustawodawca przewidział (korzystne z punktu widzenia samoistnego posiadacza nieruchomości) rozwiązanie dające możliwość sumowania okresów posiadania poprzedników obecnego posiadacza z okresem, przez który sam posiada daną nieruchomość.
Istnieją dwa rodzaje okoliczności, które pozwalają na doliczenie czasu posiadania przez inny podmiot do czasu posiadania obecnego posiadacza, tj.:
- przeniesienie posiadania;
- dziedziczenie.
W myśl art. 176 § 1 k.c. w przypadku, gdy podczas biegu terminu wymaganego do zasiedzenia nieruchomości, doszło do przeniesienia posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Istnieje również możliwość, aby obecny posiadacz doliczył do swojego czasu posiadania nie tylko „ostatniego” poprzednika, lecz również czas władania rzeczą przez wszystkich jego poprzedników.
Obecny posiadacz, poprzez doliczenie sumy czasu posiadania swoich poprzedników, może uzyskać własność nieruchomości przed upływem odpowiednio terminu – 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze, lub 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze, od chwili objęcia przez niego rzeczy w osobiste posiadanie.
W sytuacji, gdy obecny posiadacz samoistny nieruchomości uzyskał posiadanie w dobrej wierze, a jego poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, czas posiadania przez tę osobę może być doliczony wyłącznie, gdy suma okresów posiadania wynosi co najmniej 30 lat. Nie ogranicza to jednak uprawnienia samoistnego posiadacza w dobrej wierze do zasiedzenia nieruchomości po upływie 20 lat. Doliczenie ww. okresu poprzednika może działać wyłącznie na korzyść obecnego posiadacza.
Dziedziczenie, a posiadanie.
Doliczenie czasu posiadania jest możliwie również, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Z postanowienia Sądu Najwyższego wynika, że „dziedziczność posiadania rozumie się (…) nie jako dziedziczenie stanu faktycznego, ale jako dziedziczenie oznaczonej sytuacji prawnej, w jakiej w chwili otwarcia spadku, wykonując posiadanie, zajmował się spadkodawca. Otwarcie spadku prowadzi do wwiązania spadkobiercy w tę sytuację, co przede wszystkim oznacza, że jeżeli poprzednik był samoistnym posiadaczem rzeczy, spadkobierca staje się takim posiadaczem i następuje to bez potrzeby faktycznego obejmowania tej rzeczy we władanie, nabywa też wszelkie roszczenia, jakie w związku z posiadaniem przysługiwały poprzednikowi, korzysta z domniemań wynikających z posiadania, może doliczać czas posiadania poprzednika, jeżeli posiadanie poprzednika zmierzało do nabycia prawa”.
Podsumowanie.
Zasiedzenie jest procesem złożonym oraz wymagającym odpowiedniego przygotowania pod kątem dowodowym, bowiem to właśnie „na barkach” samoistnego posiadacza nieruchomości składającego wniosek do Sądu o stwierdzenie zasiedzenia będzie spoczywał ciężar wykazania wypełnienia przesłanek wymaganych do nabycia prawa własności. Wnioskodawca będzie musiał wykazać m.in. fakt samoistnego posiadania nieruchomości przez swoich poprzedników, jak również to, że upłynął czas umożliwiający stwierdzenie zasiedzenia.
Jeśli masz więcej pytań odnośnie zasiedzenia i procedur cywilnej, nasz Zespół chętnie na nie odpowie 😌
Stan prawny na dzień 12 lipca 2023 r.
Źródła:
~ Kodeks Cywilny.
