Zasiedzenie nieruchomości. Przesłanki.

Zasiedzenie nieruchomości. Przesłanki. – art. 172 kc

·

27 czerwca 2023

·

6 min read

Zasiedzenie jest sposobem nabycia rzeczy (również niektórych innych praw, np. służebności czy użytkowania) przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem (posiadacza samoistnego). Szczególną konsekwencją dopełnienia zasiedzenia jest rewizja stosunku własnościowego względem nieruchomości. Dochodzi w rezultacie do prawnorzeczowego określenia stanu władztwa nad rzeczą, który jest faktyczny i gwarantuje bezpieczeństwo obrotu prawnego.

Przewidziana Kodeksem Cywilnym regulacja ma nie tylko za zadnie chronić prawnorzeczowe aspekty własności, ale także służy ochronie interesu porządku publicznego. Ze względu na doniosłość regulacji, przejawiającej się w tym, że na skutek prawidłowego zasiedzenia inny podmiot traci prawo własności, konieczne do spełnienia pozostają ściśle określone warunki/przesłanki, po których dopełnieniu zasiedzenie będzie w pełni skuteczne.

Rodzaje nieruchomości.

Techniczno-prawny charakter nieruchomości, przy dokonywaniu kwalifikacji, jaka nieruchomość może zostać poddana zasiedzeniu, ma znaczenie istotne, gdyż nie każdą nieruchomość da się zasiedzieć.

Nieruchomości podlegające zasiedzeniu:

Nieruchomości niezabudowane i zabudowane,
Nieruchomości lokalowe,
Udział we współwłasności,
Nieruchomości objęte użytkowaniem wieczystym,
Nieruchomości rolne.

* Odnośnie zasiedzenia nieruchomości rolnych krąg podmiotów mogących skorzystać z prawa zasiedzenia jest ograniczony do rolników indywidualnych, o czym wprost wspomina art. 172 § 3 kc. Ponadto oprócz wymogu podmiotowego przepis nakłada rygor co do powierzchni nieruchomości rolnej dającej się zasiedzieć, określając jej maksymalną powierzchnię na 300 ha użytków rolnych.

Definicja rolnika indywidualnego mieści się w art. 6 ustawy o Kształtowaniu Ustroju Rolnego, która wskazuje, że ~ "za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo".

Nieruchomości niepodlegające zasiedzeniu.

Do tego rodzaju nieruchomości zaliczyć należy grunty wyłączne z obrotu. Wyłączenie rzeczy z obrotu wynika z przepisów szczególnych, z uwagi na ich przeznaczenie lub właściwości. Sąd Najwyższy w wydanych postanowieniach wskazał przykłady nieruchomości, które nie poddają się zasiedzeniu, są to, np. drogi publiczne, jako nieruchomość mogące stanowić tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego czy dawne starorzecza rzeki, które da się przypisać odpowiednią specyfikę.

Przesłanki zasiedzenia.

Nabycie własności przez zasiedzenie uwarunkowane jest spełnieniem dwóch przesłanek, mianowicie 1) władnie rzeczą jak posiadacz samoistny oraz 2) upływ ustawowo przewidzianego czasu, który w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza będzie krótszy, lub dłuższy.

Posiadacz samoistny.

Zgodnie z art. 336 kc posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Pod tą nie do końca jasną definicją, kryje się m.in. psychiczne nastawienie posiadacza względem rzeczy czy też dokonywane przez posiadacza samodzielnych, rzeczywistych, niezależnych czynności na nieruchomości dla siebie. Równie istotny pozostaje aspekt zewnętrzny, przez który należy rozumieć takie postępowanie wobec rzeczy przez posiadacza, które jest widoczne dla innych osób. Takie działania mogą polegać m.in. na dokonywaniu szeroko rozumianych inwestycji na nieruchomości, prowadzenie nasadzeń, zagospodarowanie elementów zabudowy, ogrodzenie nieruchomości, ponoszenie obciążeń administracyjno-skarbowych dotyczących nieruchomości, etc.

* wymienione czynności mają charakter poglądowy i są różne w zależności od tego, jaki rodzaj nieruchomości poddawany jest procesowi zasiedzenia.

Okresy posiadania.

Jak była o tym mowa wyżej, na długość ustawowo przewidzianych terminów zasiedzenia, ma wpływ dobra lub zła wiara posiadacza. W tym miejscu należy wskazać, że dobra czy zła wiara nie zostały zdefiniowane ustawowo, zatem zaliczają się to tzw. klauzul generalnych. Z postanowienia Sądu Najwyższego wynika, że "możliwość uwzględnienia w ocenie różnego rodzaju okoliczności faktycznych, które nie mogą – w oderwaniu od konkretnego stanu faktycznego (sytuacji prawnie relewantnej) – być według jakiegoś schematu mającego walor bezwzględny – oceniane raz na zawsze i w sposób jednakowy".

Dobra wiara.

Zgodnie z art. 172 § 1 posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat.

Pojęcie dobrej wiary polega, według Sądu Najwyższego, na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Można zatem wywieść wniosek, że osoba nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności.

Zła wiara.

Zgodnie z art. 172 § 2 posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 30 lat.

Definicje złej wiary można wyłożyć z definicji negatywnej dobrej wiary. Zasiadywać w złej wierze zatem będzie osoba, która wiedziała lub powinna wiedzieć, że prawo własności nieruchomości jej nie przysługuje. Dla przykładu Sąd Najwyższy przyjął, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

Względem wyżej wzmiankowanych terminów istnieje możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika 👉🏼 o tym rozwiązaniu możesz przeczytać w osobnym poście!

Skutki zasiedzenia.

Skutek zasiedzenia polega na nabyciu własności nieruchomości przez samoistnego posiadacza i w konsekwencji jej utracie przez dotychczasowego właściciela. Przejście własności rzeczy następuje z mocy prawa w chwili upływu jednego z dwóch wskazanych terminów.

Art. 609 i art. 610 Kodeksu Postępowania Cywilnego przewidują postępowanie o nabycie stwierdzenie nabycia zasiedzenia w trybie nieprocesowym. Mając na uwadze, że zasiedzenie po upływie przewidzianych ustawowo terminów dokonuje się z mocy prawa (ex lege), to wydane orzeczenie przez Sąd będzie posiadać charakter deklaratywny, zatem potwierdzający stan faktyczny ze zmienionym stanem prawnym.

Do inicjacji takiego postępowania jest uprawniony każdy zainteresowany. Wnioskodawca powinien wskazać innych zainteresowanych, a jeśli nie zna osób mogących uczestniczyć w postępowaniu w takim charakterze, powinien złożyć wniosek o poszukiwanie tych osób przez Sąd. Sąd Najwyższy stwierdził, że niewezwanie do udziału w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia wszystkich zainteresowanych nie prowadzi do nieważności postępowania, ale stanowi uchybienie procesowe, które może mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 40 ustawy o Kosztach Sądowych w Sprawach Cywilnych pobiera się opłatę stałą w kwocie 2000 złotych od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Zgodnie z art. 507 kpc pozostającym w zw. z art. 606 kpc Sądem właściwym do wniesienia wniosku o zasiedzenie będzie Sąd Rejonowy odpowiadający położeniu nieruchomości.

Podsumowanie.

Zasiedzenie nieruchomości jest procesem skomplikowanym i czasochłonnym, wymagającym odpowiedniego przygotowania oraz zebrania istotnych dokumentów, które następnie mogą stanowić niezbędny element wykazania charakteru posiadania samoistnego nieruchomości przed Sądem.

Jeśli masz więcej pytań odnośnie zasiedzenia i procedur cywilnej, nasz Zespół chętnie na nie odpowie 😌

Zapraszamy do kontaktu!

Stan prawny na dzień 27 czerwca 2023 r.